第277章（2 / 2）

“先说个题外话，二月中旬，也就是元宵节过后，顺河商贸、长丰实业、尚品建工，三家联合，准备打造济市公园全新商业圈，包括一座大型商场、一栋长丰大厦！”

“嗯，年前就听说了！”

“商业圈东侧，有个公园，公园北侧有片棚户区，两百亩左右，目前已经划定为拆迁区！”

“嗯！”

“为了促进两县企业发展，这个项目原本交给了尚品建工，议标！”

“哦？”葛小天忽然想起，春节前串门时，孙局问明年天成会不会进入市区中心区域，自己当时只是摆摆手，说天成体系不适合那里。

现在看来，市里早就有了计划。

不过，仔细想想，如果济市公园有基建项目，天成现在没钱，也不会要。

济市那俩搞房地产的大哥，准备转行搞纺织，不愿接。

这个项目自然而然就会交给新来的老幺——尚品建工。

招拍挂会引来饿狼，议标才能给市里带来更多好处。

比如议标谈妥的体育中心，直接省了六个亿！

陈锋点着烟，叹了口气：

“尚品建工跟天成搞到现在，元气大伤，即便坑了大泰承建，稍微挽回一些损失，但梁县高中片区，加上那个逾期工程，家底已经全都砸进去，也不怕你笑话，我公司账户只有千八百块钱！”

竟然比我还富有！

天成只剩下三百五十五！

做房地产就这样，有钱的时候，资金高的离谱，没钱的时候，说出来没人信。

葛小天瞅瞅陈锋的断腿，再瞧瞧自己的断腿，一时间有点同病相怜，闷口烟，没说话。

“议标给予的优惠力度再大，尚品建工也要拿出一笔资金作为周转，至少五千万！可惜，我已经背负两倍资产的信贷，再加上项目数量和企业规模，以及发展前景，全都比不上天成，市里没法帮忙跟银行谈。”

“放弃了？”

“嗯！那个项目拿到手，去掉附加条件开支，应该能赚三个亿！”

“这么高的利润？”葛小天有点诧异，两百亩，放在运河开发区……

【200亩x666.67（每亩面积）x1.8（容积率）x1500（平均房价）】x（1-0.4成本）

（千禧年正常开发商成本，天成有自家材料厂，哪怕加上人工，成本也能低到三成。数据取值按照年代变化，未来容积率都会达到2.0以上，而成本高达六七成，主要还是地皮贵。）

得出最终结果，两个亿冒头。

哪怕有街边店、别墅区、钢结构地标，最多再加一个亿！

像祥县星月湾，加上d区写字楼租赁，天成一共赚了两个亿。

而济市星月湾，由于地皮是体育中心附加条件，成本再次降低，但等到交房，去掉修路、健身广场、森林公园、动植物园，顶多赚三个亿！

尚品建工拿到公园片区地皮，需要付出‘附加条件’的代价，怎么也要砸进去一个亿。

陈锋说能赚三个亿，实际上应该能赚四个亿！

千禧年，两百亩，地皮廉价，房价贼低，看似赚不了钱，但对比物价，却比未来还要赚。

不过，两百亩，四个亿！

葛小天感觉不可能。

“不信？”陈锋走到书桌前抽张a4纸，拿起笔，一边写一边说道：“三米一的层高，正一层往下压一米，卡着二级建筑资质一百米限高，能盖32层！”

“确实！”

在未来，许多开发商已经将层高卡在两米八的最低限制，所以二级建筑资质一百米限高，能盖到35层，甚至36层！

“十九层以上，属于高密度住宅，市里给出4.5的容积率，但后续规划上可以想想办法，比如对地皮进行拆分……”

葛小天恍然大悟。

怪不得能赚到四个亿！

如果将独栋搭配双拼，联排搭配叠拼，高层搭配洋房……容积率一高一低，平均一下，得出让人满意又符合规定的数值。

比如，按照五十亩计算，小高层容积率爆表，高达6.0，违规又违法，但可以和另外五十亩的联排别墅规划到一起，别墅搞漂亮一些，只有0.4容积率，两者平均计算3.2……

卖别墅的时候，对顾客说，别看容积率高，但咱实际上很低，对比同等容积率的别墅，咱这更宽敞，更显大气，绿化面积更高……

而卖高层的时候，却对顾客说，别看咱这楼房密集，实际上容积率才3.2，比外面4.5的低多了！

一个讲实际，一个讲数据，却又加大了均摊面积，三方面捞钱……

更何况，哪有这么多人注意容积率这个东西？只要卖的火，肯定跟着上。

当然，容积率越高，并不代表多赚钱，它有一个平衡点，还需要考虑地段、地皮规划、材料成本等等。

天成星月湾体系适用于郊区，完全没必要搞太高容积率。

哪怕盖高密度住宅，如果布局合理，顶多2.5，再高的话……见过联排马蜂窝没？